A Lei 14.973/24, publicada no último dia 16 de setembro como uma das medidas de desoneração da folha de vários setores da economia, prevê alterações que irão impactar no patrimônio de pessoas físicas e jurídicas.
O contribuinte atento às alterações legislativas e bem assessorado por uma equipe que implemente um planejamento tributário adequado, certamente, irá se beneficiar das novidades trazidas pela lei, dentre elas, a possibilidade de atualizar o valor de custo de aquisição de bens imóveis declarados no Imposto de Renda para os seus respectivos valores de mercado, com prazo de adesão até 15 de dezembro.
A proposta é que os proprietários de imóveis, cujos valores declarados estejam defasados e muito aquém dos praticados pelo mercado imobiliário, atualizem estes valores nas suas declarações de Imposto de Renda, com a promessa de reduzir e até zerar o ganho de capital em uma futura venda deste bem.
Inicialmente, convém contextualizar o termo “ganho de capital”, cujo regramento está previsto na legislação do Imposto de Renda (Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988) que se traduz na apuração da diferença positiva entre o valor de venda e o valor de compra de um bem, ocasião em que o contribuinte deverá pagar imposto de renda sobre esta valorização.
Atualmente, ao vender um bem imóvel, o contribuinte pessoa física paga de 15% a 22,5% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Já as pessoas jurídicas devem recolher 15%, podendo ainda sobrevir um acréscimo de 10% a depender do porte da empresa, além de 9% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), cuja alíquota pode atingir 34%.
Com a nova lei que prevê o benefício fiscal para aqueles que atualizarem o valor de seus imóveis, tanto as pessoas físicas quanto as jurídicas passam a ter uma nova alternativa de tributação, desde que promovam a atualização do valor dos bens e paguem o imposto em até 90 dias, independente de quando forem efetuar a venda deste imóvel.
Para as pessoas físicas a alíquota será de 4% sobre a valorização do imóvel. Já para as pessoas jurídicas, a alíquota será de 6% de Imposto de Renda e 4% de CSLL.
O ganho de capital que é a base de cálculo do tributo será calculado com fator redutor gradual. Assim, quanto maior o tempo entre a atualização do valor do imóvel e a sua venda, maior será o desconto. A redução começa em 8% para imóveis vendidos após três anos, podendo chegar a 100% para imóveis vendidos após 15 anos.
Com prazo de adesão de 90 dias após a publicação da lei, ou seja, até o dia 15 de dezembro de 2024, aqueles que pretendem implementar um planejamento patrimonial e tributário a longo prazo, a atualização pode ser uma alternativa interessante que, evidentemente, exige um estudo individualizado do caso pelo profissional especializado em Direito Tributário e Planejamento Patrimonial.
Não obstante o benefício trazido pela recente lei a respeito do ganho de capital, vale ressaltar que outras hipóteses de isenção de Imposto de Renda merecem ser analisadas caso a caso, tais como: a venda de imóvel residencial para compra de outro imóvel dentro do intervalo de 180 dias; venda de imóvel até o limite de R$ 440.000,00 desde que não tenha havido qualquer outra venda nos últimos cinco anos; aquisição de outro imóvel mediante permuta sem torna, entre outros.
Por fim, esclarece-se que esta sistemática não é obrigatória e não gera qualquer penalidade para o contribuinte que optar por não fazê-la até 15 de dezembro. Desta forma, permanecerá o regramento atual, sem antecipação do tributo ou redução da base de cálculo, incidindo as já conhecidas alíquotas de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital.
GIOVANNA MATIAS DE SOUZA TREVISAN é advogada, pós-graduada em Direito Processual Civil e pós-graduanda em Direito Tributário.
