A Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a Sociedade em Conta de Participação (SCP) são formas de organização social de uma empresa, de modo que, no mercado imobiliário, são opções interessantes aos investidores e agentes do mercado de construção civil.
Assim, para que se verifique qual das opções se afigura como mais benéfica ao empreendimento, faz-se necessária a diferenciação de ambos os institutos e análise do caso em concreto, levando-se sempre em conta o objetivo a ser alcançado com a constituição de cada uma.
Para tanto, inicia-se o presente com a análise sobre a SPE, a qual se trata de uma sociedade com um fim específico e prazo determinado, em que pese seja possível a sua prorrogação, sendo ela detentora de personalidade jurídica própria, havendo sua inscrição em CNPJ e registro do Contrato/Estatuto Social na Junta Comercial.
Neste modelo societário, a sociedade não poderá assumir dívidas e encargos superiores ao de sua garantia econômica, de modo que o atrativo deste modelo reside no isolamento dos riscos da atividade, bem como na redução de custos e despesas.
No mais, é imprescindível a existência de, ao menos, uma pessoa jurídica como sócia e, considerando que a SPE não figura como um tipo societário específico, a responsabilidade dos sócios será determinada de acordo com o tipo adotado, por exemplo, caso seja uma sociedade limitada, os sócios responderão até o limite do capital social; e, se anônima será limitada ao valor de suas ações.
É possível que na SPE se tenham uma parceria entre incorporadora e construtora, de modo que a obra a ser realizada sairia a preço de custo, de modo que a remuneração seria realizada pela própria SPE, participando de parte do resultado do empreendimento, onde a referida participação poderá ser maior nos casos em que a construtora opte por injetar recursos próprios no empreendimento.
A tributação da SPE será regida de acordo com o enquadramento tributário adotado, podendo ser adotado o Lucro Presumido, Lucro Real, Simples Nacional ou Regime Especial de Tributação (RET).
No tocante a SCP, em que pese esta também possua CNPJ (para mero fins contábeis do sócio ostensivo) e registro em Cartório ou na Junta Comercial, ela não possui personalidade jurídica própria e carrega em sua denominação o nome do sócio ostensivo, o qual assume toda a responsabilidade do negócio, de modo que os demais sócios, denominados de sócio participante ou oculto, possuem a única e exclusiva função de contribuir com o capital, não figurando sequer no Contrato Social, diferentemente do que ocorre na SPE, em que todos os sócios estão envolvidos no negócio.
Trata-se de alternativa atrativa nos casos em que se busca a aplicação de capital com limitação do risco, tendo em vista que, de um lado o sócio ostensivo obtém os recursos financeiros almejados, enquanto que de outro se tem a figura dos investidores, os quais estão desvinculados de eventuais riscos, não se envolvendo na administração da sociedade, salvo se o mesmo praticar atos de gerência da mesma.
Isto porque, não estando sujeito aos riscos da atividade empresarial, o sócio oculto somente teria o prejuízo, na eventualidade deste acontecer, da perda integral de seu investimento, não havendo qualquer outra obrigação ou risco, de modo que o investimento figura como capital adicional a ser utilizado para impulsionar a atividade da sociedade.
Quanto a tributação, tendo em vista sua equiparação a uma pessoa jurídica, ela é contribuinte de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, podendo optar pelo Lucro Presumido ou Real, sem que isso traga implicações ao regime adotado pelo sócio ostensivo, de modo que a distribuição dos lucros e dividendos será regida pelas mesmas normas das demais pessoas jurídicas.
Realizada a diferenciação entre ambos os modelos societários e analisando ambos sob a ótica das construções civis, tem-se que o modelo mais adequado às incorporadoras e/ou construtoras quanto a seus empreendimentos vistos de forma individual, seria a constituição de uma SPE, tendo em vista que com esta é possível a separação de contas, atividades e redução do risco do empreendimento, de modo que a gestão de custos e o exercício das atividades se tornam segmentadas e específicas para cada um deles.
Com a criação de uma SPE, o risco do empreendimento também fica reduzido quanto a eventuais dificuldades financeiras de sua controladora, principalmente se houver a averbação do patrimônio de afetação na matrícula do imóvel, o qual consiste em uma separação patrimonial de bens com o intuito de assegurar a finalização do empreendimento, ainda que sua controladora tenha decretada a sua falência.
Com o patrimônio de afetação averbado, a controladora poderá se beneficiar do chamado Regime Especial de Tributação (RET) Imobiliário, instituído pela Lei nº 10.931/2004, em que se tem o pagamento mensal unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS a uma alíquota de 4% na modalidade padrão, e 1% nos casos de projetos de interesse social inseridos no Programa Minha Casa, Minha Vida de unidades residenciais no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), observados os demais requisitos legais.
Assim sendo, tendo em vista a imprescindibilidade de análise quanto ao fim almejado em cada constituição de sociedade, é de suma importância o estudo sobre qual modelo societário melhor se destina ao caso concreto, de modo que a Jorge Gomes Advogados se coloca à disposição para sanar qualquer dúvida e adoção das medidas cabíveis visando o aprimoramento no exercício das atividades empresariais dos empreendimentos.
MUNIRA MARI FUKUDA DE MOURA, é advogada na Jorge Gomes Advogados, Bacharel em Direito pelo Centro Universitário Antônio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente. Pós-graduada em Direito Tributário no Instituto Brasileiro de Estudos Tributário – IBET.
