A reforma tributária, introduzida pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, representa uma das maiores transformações já implementadas no sistema tributário brasileiro. Inspirada em experiências bem-sucedidas do direito comparado, a nova sistemática adota o modelo de Imposto sobre o Valor Agregado (IVA), com o objetivo de simplificar e tornar mais eficiente a tributação sobre o consumo.
Nesse novo arranjo, o ICMS, o ISS, o PIS e a COFINS serão substituídos pela Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), cuja competência será compartilhada entre os Estados, os Municípios e o Distrito Federal.
A incidência dos novos tributos propostos pela reforma tributária está diretamente vinculada às operações com bens e serviços inseridas em uma cadeia econômica de consumo, de forma que, a locação de bens imóveis enquadra-se como atividade integrante desse ciclo consumível. Sob essa perspectiva, o setor imobiliário tende a sofrer impactos significativos em razão da nova carga tributária, especialmente no que diz respeito às estruturas operacionais realizadas por meio das holdings patrimoniais.
Na sistemática ainda vigente, recai sobre as receitas provenientes de aluguel à tributação pelo PIS e pela COFINS no regime cumulativo, cuja alíquota se perfaz em 3,65%. Além disso, são contribuintes do IRPJ e CSLL. No caso das empresas optantes pelo lucro presumido, a base do cálculo do IRPJ e da CSLL é determinada com a aplicação de um percentual entre 8% e 32% sobre a receita bruta, variando conforme a natureza da atividade exercida.
No novo cenário, o Ministério da Fazenda deverá definir a alíquota geral do IBS e da CBS. Para os casos de operações imobiliárias relativas à locação, as alíquotas aplicáveis serão reduzidas em 70%. Isso porque, a Lei Complementar 214/2025, com respaldo constitucional, estabelece um regime tributário especial para as operações imobiliárias, considerando particularidades intrínsecas ao setor.
Dessa forma, estima-se que a alíquota do IBS e da CBS possa chegar a 28%, sendo ajustada para aproximadamente 8,4% sobre o valor da operação nos casos de locação, em conformidade com a redução previamente mencionada.
Portanto, com a implementação da reforma tributária, as receitas provenientes de locação estarão sujeitas à incidência do IRPJ, CSLL, IBS e CBS. Para uma empresa optante pelo regime de lucro presumido, o cálculo do IRPJ e da CSLL será feito com base em alíquotas variáveis, que vão de 8% a 32% sobre a receita bruta. Por sua vez, sobre a base de cálculo do IBS e da CBS, será aplicada uma alíquota aproximada de 8,4%. Esse novo regime tributário resulta em um aumento da carga fiscal quando comparado à sistemática ainda vigente, conforme detalhado no quadro explicativo a seguir:
| Carga fiscal média em holdings imobiliárias – operações de locação de imóveis | |
| Antes da Reforma Tributária | Após a Reforma Tributária |
| RPJ E CSLL (lucro presumido) = 10,88% | RPJ E CSLL (lucro presumido) = 10,88% |
| PIS/CONFINS cumulativo = 3,65% | IBS e CBS = 8,4% (alíquota reduzida em 70%) |
| TOTAL = 14,53% | TOTAL = 19,28% |
O aumento da carga fiscal pode revelar uma complexidade adicional para o planejamento patrimonial, o que gera um contrassenso em relação a simplicidade tributária prometida pela reforma tributária. As mudanças implementadas no setor exigirão dos contribuintes uma postura de constante vigilância e um planejamento tributário bastante estratégico, capaz de mitigar os riscos e prevenir situações jurídicas e financeiras adversas.
A Jorge Gomes Advogados, com atuação especializada em direito tributário e planejamento patrimonial, coloca-se à disposição para esclarecer dúvidas e auxiliar na estruturação segura do patrimônio familiar, garantindo que as novas obrigações fiscais sejam cumpridas de maneira otimizada e sem surpresas.
ANA LAURA MARTELI DE OLIVEIRA é advogada na Jorge Gomes Advogados, Bacharel em Direito pelo Centro Universitário Antônio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente. Pós-graduanda em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET.
