No âmbito das incorporações imobiliárias, o Regime Especial de Tributação (RET) proporciona a simplificação no pagamento dos tributos atinentes a esta área do Mercado Imobiliário, bem como a redução da carga incidente sobre esta atividade. Todavia, em vista da Reforma Tributária, notam-se alterações significativas no cálculo e recolhimento das obrigações tributárias.
Consoante a Lei n° 10.931/2004, o RET se trata de regime em que IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, unificadamente, representam tributação de 4% (quatro por cento) da receita bruta mensal auferida pela atividade, mormente em relação às obrigações de performance. Ou seja, nesta ocasião as incorporações estão submetidas ao regime de caixa à medida que mensalmente serão reconhecidas as receitas da atividade.
Nas hipóteses de incorporação de imóveis residenciais de interesse social – àqueles atinentes ao Programa Minha Casa Minha Vida e ao Programa Casa Verde e Amarela – a alíquota é reduzida a 1% (um por cento). Em suma, nestas ocasiões, a tributação está distribuída à seguinte forma:
| RET-Incorporação | RET-Interesse Social | RET- Construção | |
| IRPJ | 1,26% | 0,31% | 0,31% ou 1,26% |
| CSLL | 0,66% | 0,16% | 0,16% ou 0,66% |
| PIS | 0,37% | 0,09% | 0,09% ou 0,37% |
| COFINS | 1,71% | 0,44% | 0,44% ou 1,71% |
| TOTAL | 4% | 1% | 1% ou 4% |
Ou seja, referida opção apresenta considerável redução da carga tributária, considerando o volume de ativos e transações nesta modalidade do setor imobiliário, bem como em relação a outros regimes de tributação, como o Lucro Presumido, que tributa as receitas mensais em uma alíquota total que pode chegar a 6,73% (seis vírgula setenta e três por centos).
Contudo, a Reforma Tributária acarretará a extinção dos tributos de ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS, que serão substituídos pelos seguintes: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS). Nesse sentido, dentro do RET, o PIS e a COFINS darão lugar à CBS, que passará a ser componente da tributação junto ao IRPJ e à CSLL.
Em vista disso, a Lei Complementar n° 214/2025 criou um sistema facultativo de tributação, cuja opção pode ser realizada até 31 de dezembro de 2028, que mantem as alíquotas unificadas dos tributos aos percentuais de 4% (quatro por cento) e 1% (um por cento), apenas substituindo o montante antes equivalente à PIS e à COFINS pela CBS (equivalentes a 2,08% – dois vírgula oito por cento – ou 0,53% – zero vírgula cinquenta e três por cento).
O regime especial perdurará apenas até 01 de janeiro de 2029, de modo que, a partir de então, os contribuintes recolherão o RET equivalente ao IRPJ e à CSLL numa alíquota total de 1,92% (um vírgula noventa e dois por cento), com incidência do CBS separadamente, conforme suas regras próprias. Referida sistemática será imediatamente adotada para aqueles que não optarem pelo regime especial a partir de 2027.
Apesar de a alíquota estimada para o CBS girar em torno dos 9% (nove por cento), haverá redução da alíquota em 50% (cinquenta por cento) nas incorporações imobiliárias, além de que, para apuração da base de cálculo, haverá a aplicação de redutores, bem como dedução de créditos. Ao final, referida operação pode ser reduzida à seguinte fórmula:
[(Valor da Operação – Redutores) x Alíquota (reduzida em 50%)] – Insumos = Montante Devido
Observando a possibilidade da aplicação de redutores e aproveitamento de insumos, o cálculo por fora de CBS demonstra vantagens a serem consideradas pelo Contribuinte na tomada de decisão pela opção ou não de aderir ao Regime Especial de Tributação quanto à Contribuição de Bens e Serviços.
Neste contexto, a Reforma Tributária, em que pese o objetivo de simplificar a tributação, demonstra contornos de complexidade, criando a necessidade de reestruturação do planejamento tributário de atividades relacionadas ao setor imobiliário de incorporação e construção.
FILIPE SARAIVA DOS SANTOS é estagiário da Jorge Gomes Advogados e bacharelando em Direito pelo Centro Universitário Antônio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente.
