A Reforma Tributária tem introduzido alterações significativas no sistema de tributação brasileiro, com reflexos diretos sobre o setor imobiliário. Entre os pontos que passaram a exigir maior atenção destaca-se a tributação de operações realizadas entre as partes relacionadas de empresas de patrimônio imobiliário, as chamadas holdings patrimoniais, especialmente na hipótese de cessão gratuita de imóveis para uso de sócios, familiares, administradores ou pessoas a eles vinculadas.
Nesse contexto, a matéria ganhou novos contornos com a promulgação da Lei Complementar nº 227/2026, a qual promoveu modificações no artigo 5º, inciso I, da Lei Complementar nº 214/2025, dispositivo que disciplina as hipóteses de incidência do IBS e da CBS. A alteração legislativa passou a determinar a incidência do IBS e da CBS em operações não onerosas, nas hipóteses em que ocorra aproveitamento de crédito na aquisição do bem.
No âmbito das holdings patrimoniais, é comum que imóveis, embora formalmente pertencentes à pessoa jurídica, sejam utilizados gratuitamente por sócios, administradores ou partes relacionadas. Tais bens, em regra, ingressam no patrimônio por integralização de capital ou aquisição com recursos próprios, mas permanecem à disposição dessas pessoas sem qualquer contraprestação à empresa.
Diante desse cenário, surge a discussão acerca da possível incidência do IBS e da CBS sobre tal operação, especialmente considerando as novas diretrizes introduzidas pela Reforma Tributária.
Para tanto, é necessário analisar se a operação de aquisição do imóvel gera ou não crédito de IBS ou CBS, com a finalidade de verificar se haverá incidência dos referidos tributos.
Na maioria dos casos, os imóveis das holdings patrimoniais decorrem de integralização de capital, o que afasta a incidência na fruição gratuita pela ausência de crédito na entrada.
Por sua vez, nos casos de bens adquiridos diretamente pela holding, é necessária uma análise de cada caso para verificar eventual crédito apropriado na operação anterior. Caso a holding adquira um imóvel de contribuinte regular de IBS e CBS, com aproveitamento dos créditos correspondentes, a posterior cessão gratuita desse bem aos sócios, por exemplo, poderá configurar fato gerador desses tributos.
Não obstante, ainda que a aquisição do imóvel ocorra em operações que gerem crédito, a incidência dos tributos pode ser afastada quando a holding adota medidas necessárias aptas a neutralizar ou justificar os créditos, de modo a evitar desequilíbrio na sistemática da não cumulatividade. Isso pode ocorrer, por exemplo, mediante o estorno dos créditos apropriados, a destinação do imóvel a atividades institucionais da própria empresa ou pela comprovação de que o uso gratuito não configura consumo econômico. Nesses casos, a necessidade de tributação pode ser afastada, ante a ausência de créditos a serem compensados por débitos de IBS e CBS.
Diante desse contexto, torna-se essencial que cada operação seja examinada, a fim de avaliar seus potenciais reflexos tributários e os riscos de incidência do IBS e da CBS, especialmente nas estruturas patrimoniais que envolvem holdings e operações realizadas entre partes relacionadas. Nesse ambiente de mudanças normativas, a análise prévia e estruturada das operações passa a ser medida indispensável para a mitigação de riscos.
Considerando a relevância das alterações promovidas pela Reforma Tributária e seus potenciais impactos nas estruturas patrimoniais e societárias, a Jorge Gomes Advogados, especializada em contencioso e consultivo tributário, permanece à disposição para prestar esclarecimentos adicionais e auxiliar na análise de situações específicas relacionadas ao tema.
CAROLINE MAROCCHI MARQUES é advogada da Jorge Gomes Advogados. Pós-graduanda em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET e pós-graduada em Direito do Agronegócio pela PUC-PR.
