Algumas famílias descobrem tarde demais que um inventário pode se prolongar por anos, gerar conflitos e consumir parcela significativa do patrimônio em custos e tributos. Também é comum acreditar que a constituição de uma holding familiar seja a única solução para organizar a sucessão.
No entanto, essa percepção não corresponde à realidade. Há diversas ferramentas de planejamento patrimonial e sucessório, entre as quais se destaca a escritura pública de compra e venda bipartida de imóvel. Embora ainda pouco explorada, revela-se especialmente eficiente para imóveis destinados à geração de renda, permitindo que os titulares do patrimônio organizem antecipadamente a sucessão, sem abrir mão do uso, da administração e dos frutos.
É possível adquirir uma fazenda, uma casa, um apartamento ou um imóvel comercial com a sucessão patrimonial já estruturada. Na compra e venda bipartida, a nua-propriedade e o usufruto são constituídos simultaneamente, na mesma escritura pública, por pessoas distintas. Assim, os pais podem adquirir o direito ao usufruto vitalício do imóvel, enquanto os filhos adquirem a nua-propriedade. Cada adquirente paga o preço correspondente ao direito efetivamente adquirido, apurado segundo os critérios de avaliação aplicáveis.
A estrutura permite que os usufrutuários mantenham integralmente o uso, a administração e a percepção dos frutos do imóvel, inclusive rendimentos de locação, preservando o controle patrimonial durante toda a vida. Já os filhos tornam-se desde logo titulares da nua-propriedade e, com a extinção do usufruto pelo falecimento dos pais, consolidam automaticamente a propriedade plena, sem que esse imóvel precise integrar o inventário.
A principal diferença em relação à doação com reserva de usufruto está na natureza onerosa da operação. Não há liberalidade, mas sim aquisição de direitos distintos mediante pagamento efetivo. Por essa razão, em regra, a operação sujeita-se exclusivamente ao ITBI, tributo municipal que igualmente seria devido em uma compra e venda convencional, e não ao ITCMD, o imposto de doação que incide sobre transmissões gratuitas.
Contudo, a validade dessa estrutura exige rigor jurídico e a assessoria de advogado especializado em planejamento patrimonial, tributário e sucessório. É indispensável que haja efetivo pagamento do preço por cada adquirente, compatibilidade entre os valores pagos e os direitos adquiridos, capacidade financeira dos compradores, delimitação precisa dos poderes do usufrutuário e observância dos direitos dos herdeiros necessários e das regras da legítima, além da inexistência de qualquer simulação.
Se a operação for utilizada apenas para dissimular uma doação, a fiscalização poderá desconsiderar a forma jurídica adotada e exigir a incidência do ITCMD, acrescido de juros e multa, que, em alguns Estados, pode alcançar 100% do imposto devido.
A compra e venda bipartida demonstra que o planejamento sucessório não se resume à escolha entre inventário e holding familiar. Quando corretamente estruturada, com propósito negocial, substância econômica e observância da legislação civil e tributária, constitui instrumento legítimo para organizar a sucessão, preservar o controle do patrimônio e reduzir custos e conflitos futuros. Mais importante do que adotar a solução mais conhecida é escolher a solução juridicamente mais adequada à realidade de cada família.
GIOVANNA MATIAS DE SOUZA TREVISAN é advogada, pós-graduada em Direito Processual Civil e em Direito Tributário.
