A constituição de holdings patrimoniais para organização e sucessão de bens imóveis sempre enfrentou uma controvérsia tributária relevante: a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao capital social, especialmente quando a empresa possui atividade preponderantemente imobiliária.
Essa discussão ganhou um novo capítulo em 19 de outubro de 2026, quando o Supremo Tribunal Federal (STF), ao concluir o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis ao capital social independe da atividade preponderante da empresa, inclusive quando esta atua na compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
O entendimento foi firmado no julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP, sob relatoria do Ministro Edson Fachin. A decisão representa um importante avanço para o planejamento patrimonial, ao afastar a possibilidade de os municípios condicionarem o reconhecimento da imunidade à atividade econômica desenvolvida pela sociedade.
O fundamento está no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. Segundo o entendimento firmado pela Corte, a ressalva constitucional relativa à atividade preponderantemente imobiliária aplica-se às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, mas não alcança a integralização de capital social. Assim, o critério previsto no artigo 37 do Código Tributário Nacional deixa de representar um obstáculo ao reconhecimento da imunidade nessa modalidade de operação.
Entretanto, a decisão não afasta todas as controvérsias envolvendo o tema. Ao reafirmar o entendimento firmado no Tema 796, o STF manteve a limitação da imunidade ao valor dos bens efetivamente destinado à integralização do capital social. Eventual parcela excedente, destinada, por exemplo, à formação de reserva de capital, permanece sujeita à incidência do ITBI.
É justamente nesse ponto que reside uma das principais preocupações para quem pretende constituir uma holding patrimonial. Imagine a transferência de um imóvel avaliado em R$ 20 milhões para uma sociedade, sendo que apenas R$ 5 milhões são destinados à integralização do capital social, enquanto os R$ 15 milhões restantes são contabilizados como reserva de capital. Nessa hipótese, conforme o entendimento firmado pelo STF no Tema 796, a imunidade alcançará apenas a parcela destinada à integralização do capital social, permanecendo o excedente sujeito à incidência do ITBI.
Além disso, ainda existem discussões sobre os critérios utilizados para identificar esse excedente, especialmente diante das avaliações realizadas pelos municípios e da possibilidade de arbitramento de valores superiores àqueles declarados pelo contribuinte. Nesse cenário, a definição do valor atribuído aos imóveis, do capital social subscrito e da destinação contábil de eventual diferença assume papel fundamental na estruturação da operação.
A legislação permite, nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.249/1995, que a pessoa física transfira bens e direitos à pessoa jurídica pelo valor constante de sua declaração de bens ou pelo valor de mercado. A escolha deve considerar, além dos reflexos no Imposto de Renda, a correspondência entre o valor atribuído aos imóveis e o montante efetivamente destinado à integralização do capital social. São aspectos distintos, mas que precisam ser examinados conjuntamente na estruturação da operação.
Outro aspecto relevante diz respeito à ressalva expressamente preservada pelo STF quanto à simulação e à fraude à lei. Embora a atividade imobiliária preponderante não possa mais ser utilizada, por si só, para afastar a imunidade na integralização de capital, os municípios continuam autorizados a questionar operações que apresentem artificialidade ou tenham sido estruturadas com o objetivo de usufruir indevidamente do benefício constitucional. Nesse contexto, a coerência dos atos societários, a documentação da operação e a efetiva realização da integralização assumem especial relevância.
A decisão também pode produzir reflexos para contribuintes que já recolheram ITBI ou tiveram o reconhecimento da imunidade negado em razão da atividade preponderante da empresa. Nesses casos, a possibilidade de recuperação dos valores pagos não decorre automaticamente do julgamento e deverá ser examinada individualmente, considerando as circunstâncias da operação, o prazo prescricional de cinco anos e eventual modulação dos efeitos do julgamento pelo STF.
Nesse contexto, a decisão do Tema 1.348 representa uma conquista relevante para famílias e empresas que utilizam holdings na organização de seu patrimônio, especialmente no agronegócio, em que os imóveis rurais frequentemente constituem parcela significativa dos ativos. Contudo, o afastamento do critério da atividade preponderante não elimina a necessidade de planejamento. Pelo contrário, torna ainda mais importante a análise prévia dos valores envolvidos, da composição do capital social e da documentação que fundamenta a operação.
A Jorge Gomes Advogados acompanha de perto os precedentes judiciais e as alterações legislativas que impactam o planejamento tributário e a organização patrimonial. Com atuação especializada em Direito Tributário, o escritório assessora famílias e empresas na estruturação de operações envolvendo bens imóveis, buscando identificar oportunidades tributárias e prevenir riscos jurídicos e fiscais.
YALUÊ FARIA MARANI é bacharel em Direito pelo Centro Universitário Antônio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente/SP e pós-graduanda em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET.
